EL RIESGO DE COMPRAR INMUEBLES QUE ESTÁN EL LITIGIO

  Toda persona tiene el deseo de incrementar su patrimonio como un Derecho Humano, sea como negocio o para ir formando un patrimonio. Para los extranjeros es muy atractivo invertir en propiedades en México, y para los Mexicanos es también atractivo primero, para ir asegurando el futuro de nuestra vejes, y en segundo, como negocio, para poder tener otro ingreso mediante las rentas de inmuebles.

En la actualidad, se ha promocionado mucho la venta de propiedades que se encuentran en litigio, es decir, en pleito legal ante los Tribunales. Pero para mayor compresión de este tema, es adecuado iniciar con el siguiente planteamiento de negocio: “…Que pensaría usted estimado lector, si una inmobiliaria le ofreciera a usted como mexicano o extranjero, si desea comprar un litigio que está ante los Tribunales (pleito legal) el cual involucra una casa a precio “barato”; y que al comprar el litigio (pleito legal), se convierte en acreedor y se tendrá que defender en contra del demandado (deudor), pero la ventaja es que el juicio está avanzado y que solo faltaría el desalojo del demandado y la escrituración de la propiedad; pero si algo sucede en el juicio, la inmobiliaria no se hace responsable de nada, porque usted asume toda la responsabilidad del juicio tanto las obligaciones procesales como los derechos sobre la propiedad que está en el pleito legal, así que cualquier problema que surja en el futuro, usted asume toda la responsabilidad y deslinda en el contrato de compraventa del litigio a la inmobiliaria de toda responsabilidad presente y futura, porque usted asume todo el riesgo legal…”. Pregunto, usted aceptaría?.

La venta de este tipo de propiedades no se ofrecen de esta manera, sino mediante otras modalidades como “bienes en regularización”, “propiedades en remate”, “venta de propiedades en oportunidad”, etc.; pero no le dicen la verdad de lo que está comprando, porque pocos serían los que se animarían a involucrarse en un juicio en donde no se tiene injerencia, pero con tal de pelear la casa que está en disputa, entonces se involucran en el pleito legal. 

En este tipo de operaciones de venta, le comentan también que no puede conocer la propiedad en su interior, porque está en regularización; pero la verdad es que no puede acudir a conocer la casa en su interior porque está ocupada por el demandado.

Y otro aspecto muy delicado, es que en verdad no le venden la casa, sino el litigio en sí mismo con todos sus derechos (el poderse quedar con la casa mediante el cobro de la deuda), así como las obligaciones procesales, es decir, si existe fraude procesal, usted sera investigado como parte de ese delito, si existe fraude ideológico en el contrato (que hay mala fe del acreedor en el contrato) usted asume la responsabilidad, si existen vicios en el procedimiento y se debe reponer el procedimiento, entonces usted asume toda la responsabilidad legal que ello implique, etc.; por ello, este tipo de operaciones, la momento de que lo inducen en una falsa apreciación de la realidad, aprovechándose en el error en que usted se encuentra (creencia que compra una casa barata sin conocer que está en un pleito legal), sería víctima dentro del delito de fraude porque ponen en riesgo su patrimonio.

En la práctica profesional, hemos atendido juicios en donde el deudor ya está sentenciado, y por tal motivo, el juicio está en proceso para que la casa sea vendida judicialmente (dentro del juicio) y luego proceder al desalojo del demandado, y concluye con la escrituración de la propiedad a favor del acreedor (demandante), pues muchas veces, primero desalojan y luego escrituran la propiedad. Pues bien, este tipo de asuntos se puede hacer mucho como abogados del demandado de tal manera, que por lo regular, los demandantes provocan fraudes procesales en esa etapa de ejecución, por lo que se denuncian esos hechos ante la instancia penal y las reglas del juego comienzan a cambiar a favor del demandado. En este caso, qué pasa con la persona que compró el litigio?, pues el riesgo de estar involucrado en el delito, dependerá exactamente en la etapa procesal en que compró el mismo litigio, pues ahora es responsable de dar continuidad al juicio para concluir el mismo y poder obtener la propiedad que le habían prometido.

Pero si no tiene relación con el fraude procesal porque compró el litigio posterior a la comisión del delito, entonces lo que sucederá es que su inversión está en riesgo de perderse, solamente eso. 

En conclusión, por nuestra experiencia, no vale la pena comprar litigios, es mucho el riesgo de perder la inversión, porque el hecho de que un juicio se encuentra en la última etapa procesal (desalojo), no significa que ya está todo ganado en el procedimiento, pues con que exista una violación grave en ese procedimiento o una afectación a tercera persona, es una realidad que se invalidará el procedimiento mediante el juicio de amparo, lo digo porque lo hemos hecho en defensa de los intereses del demandado que no fue legítimamente llamado al juicio, pues solo por un mínimo error en el llamamiento a juicio se puede invalidar todo el juicio; peor aún es cuando se afectan derechos de terceras personas. Y peor aún, qué pasa, si existe un fraude procesal en la ejecución de la sentencia?, 

Es mejor comprar casas que ya salieron del litigio y que el acreedor tiene escriturada la casa y la tiene en posesión. En este caso, aún así es importante estudiar todo el juicio para tener una seguridad de inversión, porque aún en estas circunstancias, se puede invalidar el juicio por vicios graves al procedimiento, sea causado por un mal llamamiento a juicio del demandado el cual nunca se defendió en el juicio, por el mismo vicio procesal, o por la afectación de derechos de tercera persona que tiene relación directa con la propiedad que está en el pleito legal.

Pero quien tiene la última palabra es usted, estimado lector.

ENGLISH

HE RISK OF BUYING PROPERTY

WHAT IS THE LITIGATION

Every person has the desire to increase their assets as a Human Right, whether as a business or to build assets. For foreigners it is very attractive to invest in properties in Mexico, and for Mexicans it is also attractive first, to ensure the future of our old people, and secondly, as a business, to be able to have another income through property rentals.

Currently, the sale of properties that are in litigation, that is, in a legal dispute before the Courts, has been greatly promoted. But for greater understanding of this topic, it is appropriate to start with the following business approach: “…What would you think, dear reader, if a real estate agency offered you, as a Mexican or foreigner, if you wanted to buy a dispute that is before the Courts (lawsuit legal) which involves a house at a “cheap” price; and that by purchasing the litigation (legal suit), you become a creditor and will have to defend yourself against the defendant (debtor), but the advantage is that the trial is advanced and that the only thing missing is the eviction of the defendant and the deed of the property. property; but if something happens in the trial, the real estate company is not responsible for anything, because you assume all responsibility for the trial, both the procedural obligations and the rights over the property that is in the legal dispute, so any problem that arises in the trial future, you assume all responsibility and release the real estate agency from all present and future liability in the purchase and sale contract, because you assume all legal risk…” I ask, would you accept?

The sale of this type of properties is not offered in this way, but through other modalities such as “properties in regularization”, “properties in auction”, “opportunity sale of properties”, etc.; but they do not tell you the truth about what you are buying, because few would dare to get involved in a trial where there is no interference, but in order to fight for the house that is in dispute, then they get involved in the legal dispute. .

In this type of sales operations, they also tell you that you cannot see the property inside, because it is being regularized; but the truth is that he cannot go to see the inside of the house because it is occupied by the defendant.

And another very delicate aspect is that they are not really selling the house, but rather the litigation itself with all its rights (being able to keep the house by collecting the debt), as well as the procedural obligations, that is, If there is procedural fraud, you will be investigated as part of that crime, if there is ideological fraud in the contract (that there is bad faith on the part of the creditor in the contract) you assume responsibility, if there are defects in the procedure and the procedure must be reinstated, then you assume all the legal responsibility that this implies, etc.; Therefore, these types of operations, when they induce you into a false appreciation of reality, taking advantage of the error in which you find yourself (belief that you buy a cheap house without knowing that you are in a legal dispute), you would be a victim. within the crime of fraud because they put their assets at risk.

In professional practice, we have attended trials where the debtor is already sentenced, and for this reason, the trial is in process for the house to be sold judicially (within the trial) and then proceed to the eviction of the defendant, and concludes with the deed of the property in favor of the creditor (plaintiff), since many times, they first evict and then deed the property. Well, this type of matter can be done a lot as the defendant's lawyers in such a way that, usually, the plaintiffs cause procedural fraud at that stage of execution, so these facts are reported to the criminal court and the rules of the game begin to change in favor of the defendant. In this case, what happens to the person who bought the litigation? Well, the risk of being involved in the crime will depend exactly on the procedural stage in which he bought the same litigation, since he is now responsible for continuing the trial to conclude the case. himself and be able to obtain the property that had been promised to him.

But if you have no connection with the procedural fraud because you bought the litigation after the commission of the crime, then what will happen is that your investment is at risk of being lost, that's all.

In conclusion, from our experience, it is not worth buying litigation, the risk of losing the investment is high, because the fact that a trial is in the last procedural stage (eviction) does not mean that everything has already been won in the case. procedure, because if there is a serious violation in that procedure or an impact on a third person, it is a reality that the procedure will be invalidated through the amparo trial, I say this because it